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L’Etat des lieux

Le principe :

L'état des lieux doit être constaté quel que soit le type de location, excepté pour la location meublée où il reste facultatif :

En début de bail lorsque le propriétaire remet les clefs au locataire,
Et en fin de bail lorsque le locataire remet les clefs au propriétaire.

C'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire que le propriétaire pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. Le montant de ces réparations pourra être retenu sur le dépôt de garantie.

L’état des lieux entrant :

Le locataire peut :

Émettre des réserves sur l'état des lieux (s'il y a défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité),
Signaler au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, un défaut important non consigné sur l'état des lieux quelques jours après son arrivée,
Demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.

L’état des lieux sortant :

L’état des lieux de sortie peut être établi d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire ou directement par un Huissier de Justice. Ce dernier sera plus à même d’information les parties sur ce que dit la Loi concernant les réparations locatives à la charge du locataire.

La mise en œuvre :

Le locataire et le propriétaire doivent constater l'état des lieux ensemble, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. A la demande de l’une des parties, un Huissier de Justice peut être sollicité pour dresser l’état des lieux.
Si l'une des parties est absente, un préavis de 7 jours doit être respecté entre la date d’envoi de la convocation et la date de l’état des lieux.

L'état des lieux doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire est joint au contrat du locataire, l'autre au contrat du propriétaire) et décrire le logement loué ainsi que les équipements qu'il comporte.
L'état des lieux doit être signé par le propriétaire ou son représentant mandaté (agent immobilier) et par le locataire.

Le délai :

L'état des lieux sortant doit être rédigé dans un bref délai. Un état des lieux dressé 3 mois après le départ du locataire perd toute force probante.

L’absence d'état des lieux :

Attention : dans le cas d'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption lui est défavorable : il devra restituer en bon état un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi.

Il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption de bon état :

Le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
Le propriétaire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n'ait donné suite. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage.

L'hypothèse où l'état des lieux n'est pas dressé au moment du départ du locataire sera cette fois préjudiciable au propriétaire, car il ne pourra pas établir l'état du logement présumé rendu en bon état d'usage. Il faudra alors prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire.

Le recours en cas de litige :

Les litiges relatifs à l'état des lieux peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.

Les obligations du propriétaire

Cette obligation s’applique aux contrats en cours et concerne tous les logements relevant de la loi du 6 juillet 1989 (article 3), les locaux meublés, les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

La surface habitable :

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres.

Le bailleur est obligé :

De délivrer au locataire un logement décent les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement
D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les équipements d’équipements et de confort :

Installation de chauffage,
Installation d’alimentation en eau potable à l’intérieur du logement,
Installation d’évacuation des eaux ménagères,
Une cuisine ou un coin cuisine comportant un évier avec eau chaude et froide,
Installation sanitaire comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, une baignoire ou une douche, situés à l’intérieur du logement,
Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces ;

Info pratique : une clause expresse du contrat de location peut prévoir que le locataire prendra à sa charge, moyennant une contrepartie (remise des loyers), certains travaux incombant au propriétaire (ex : changement de la moquette ou du papier peint).

Les obligations du locataire

Ces obligations s’appliquent aux contrats en cours et concerne tous les logements relevant de la loi du 6 juillet 1989 (article 21), les locaux meublés, les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Le locataire est obligé :

De payer le loyer et les charges récupérablesà la date d’échéance convenu,
D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
De répondre des dégradations et pertes (c’est à dire destruction d’une partie de l’immeuble) qui surviennent pendant la durée du contrat
De s’assurer contre les risques,
De prendre à sa charge l’entretien courant du logement,
De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration,
De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire,
D’avertir le propriétaire des travaux nécessaires au maintien de l’état du logement loué.
De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus : les consommations d’eau, d’électricité et de combustibles; les frais d’entretien courant (maintenance des équipements collectifs) et les menus réparations; les taxes locatives (enlèvement des ordures, balayage).

Les impayés de loyer :

Les contrats de location contiennent généralement une clause résolutoire pour non-paiement du loyer et des charges à l’échéance.

C’est pourquoi, en cas d’impayé du loyer et des charges, le bail sera résilié dès lors que le locataire n’a pas régul arisé sa situation dans un délai de deux mois après avoir reçu un commandement de payer par un huissier de justice (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

La quittance de loyer :

Le propriétaire bailleur doit remettre gratuitement au locataire qui en fait la demande une quittance. Ce document doit comporter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (article 21 de la loi du 6 juillet 1989).

Info pratique : Le propriétaire n’a pas l’obligation d’adresser ce document par la poste, sauf si le bail le prévoit. Il doit le tenir à la disposition de son locataire.